Банк Словении: цены на недвижимость не слишком высоки

Банк Словении: цены на недвижимость не слишком высоки.

В своем отчете о финансовой стабильности, который был выпущен в конце декабря 2019 года, Банк Словении провел оценку рынка недвижимости и предсказал возможные риски, которые могут возникнуть на рынке.

Цены на недвижимость в последние годы растут, при этом последние анализы показывают умеренность, но только в некоторых областях и сегментах. Например, согласно данным Службы геодезии и картографии Республики Словения, цены на недвижимость в Копере с 2015 года выросли на 42 процента и продолжают расти, в то время как в Любляне они зафиксировали 25-процентный рост за этот период, который в настоящее время стабилизировался. Банк Словении, тем не менее, заявляет, что цены на жилую недвижимость не завышены, но приблизились к уровню равновесия. В то же время они считают, что спрос падает, покупатели более сдержанны, а цены на недвижимость растут быстрее, чем доходы.

Основные выводы Банка Словении приведены ниже.

Цены на недвижимость и их переоценка.

Показатели оценки недвижимости в первой половине 2019 года пока не показали переоценки жилой недвижимости, но приблизились к равновесию, рынок стабилизировался. Во втором квартале 2019 года цены на жилую недвижимость номинально находились на том же уровне, что и в 2008 году, но в реальном выражении оставались на 11,5 процента ниже ценового пика.

Движение цены, близкое к равновесному, показывает нам отношение цены к доходу и отношение цены к арендной плате.

Рост цен на жилую недвижимость в Словении все больше приближается к средней зоне евро. За исключением Италии, рост цен также наблюдался во всех странах еврозоны в первой половине 2019 года, но при ухудшении экономической ситуации может быть постепенное снижение ставок. Несмотря на значительные различия в ценах между странами, в первой половине 2019 года снижение годового роста цен в Ирландии и Румынии было наиболее заметным также в Словении, которая оставалась по этому показателю выше среднего по зоне евро на 1,6 процентных пункта во втором квартале 2019 года.

Цены на вторичные квартиры также выросли в крупных словенских городах в первой половине 2019 года, за исключением Любляны, где цены в последние годы не изменились после высокого роста. В будущем можно ожидать дальнейшего роста цен на недвижимость еще более умеренными темпами.

Арендные ставки растут больше, чем цены на недвижимость.

Ожидается, что замедление цен на рынке недвижимости также приведет к замедлению роста арендной платы, что может увеличить риск для инвесторов. Помимо цен на недвижимость, с 2015 года растет арендная плата, что еще больше стимулирует инвесторов покупать недвижимость для аренды. С ростом туризма и растущей возможностью аренды недвижимости через онлайн-порталы рынок аренды также стал возможностью для дополнительного дохода, особенно в Любляне, где средняя ежемесячная аренда квартиры с двумя спальнями увеличилась с 690 в 2014 году до 920 евро в 2018 году.

В первой половине 2019 года отношение цены к аренде упало впервые с начала роста рынка недвижимости, что означает, что цены на недвижимость выросли меньше, чем арендная плата. Ожидается более медленная реакция арендной платы на охлаждение экономики, в том числе из-за более долгосрочных договоров аренды, но в будущем, как и в случае с ценами, мы можем ожидать умеренности.

Ожидается, что краткосрочная аренда объектов туристического назначения будет снижаться из-за охлаждения в экономике, поскольку аренда в них короче и условия будут адаптироваться к рыночной ситуации. Замедление роста арендной платы может увеличить риск для инвесторов, которые приобрели кредиты и займы в сфере недвижимости, и в то же время в ожидании дальнейшего роста и связанной с этим возможности погасить кредит.

Спрос снижается.

Спрос на жилую недвижимость постепенно снижается, количество проданных домов постепенно снижается, а стоимость сделок все еще высока. Количество проданных домов достигло пика в 2017 году (14 865), снизившись в 2018 году (13 154) и снизившись еще в первой половине 2019 года (6 748).

Для вторичной недвижимости, хотя продажи ещё остаются относительно высокими в целом, новые продажи недвижимости резко сократились из-за стабилизации рынка. Продажа новых квартир будет зависеть от реально установленных продажных цен со стороны инвесторов. Если отпускные цены инвесторов слишком высоки, либо из-за нереалистичных ожиданий, либо из-за высоких инвестиционных затрат, на рынке может появиться больше непроданных новых домов, как в прошлом кризисе.

Потребители более пессимистично оценивают будущую экономическую ситуацию в Словении и своё финансовое положение по мере охлаждения экономики, что может увеличить неопределенность и повлиять на снижение спроса на недвижимость. Банки сообщают, что запросов на ипотечные кредиты в 2019 году стало меньше.

Спрос на недвижимость также замедляется из-за их снижения доступности, поскольку цены на недвижимость продолжают расти быстрее, чем располагаемый доход. Несмотря на рост, предложение жилья еще не приспособлено к спросу, и риск остается с реализацией будущих проектов и финансированием строительства.

Экономичное охлаждение и более низкая покупательная способность.

Охлаждение экономики также повлияет на рынок недвижимости. Согласно прогнозам, в ближайшие годы экономический рост в Словении будет ниже, чем в последние три года, что также может повлиять на рынок труда. С ухудшением ситуации на рынке труда платежеспособность покупателей будет снижаться, в результате чего реализация продаж новой жилой недвижимости может быть под вопросом. Кредитоспособность спроса напрямую зависит от состояния экономики.

Стандарты кредитования для ипотечных кредитов.

В последние годы доля отклонений от рекомендаций Банка Словении была высокой, что повышает вероятность несостоятельности домохозяйств в случае ухудшения ситуации на рынке труда. Ухудшение экономической ситуации может увеличить бремя погашения займов, поэтому Банк Словении превратил макропруденциальную рекомендацию в обязательный макропруденциальный инструмент.

Напомним, что 1 ноября Банк Словении принял решение об ужесточении условий кредитования для населения что, по мнению банков и это уже видно по объему ипотечных кредитов, затрудняет доступность недвижимости. Банк Словении: цены на недвижимость не высоки.

Источник: https://www.zurnal24.si/pod-streho/banka-slovenije-stanovanjske-nepremicnine-niso-precenjene-338960