Altum Capital

Trg nepremičnin Slovenija 2025

editor — Mon, 27 Apr 2026 19:45:05 +0000

Trg nepremičnin v Sloveniji 2025: prestrukturiranje, ne rast

Trg nepremičnin v Sloveniji v letu 2025 ne vstopa v novo fazo rasti.
Po obdobju negotovosti se stabilizira, del povpraševanja pa se vrača v bolj predvidljivo okolje.

Analiza temelji na podatkih o transakcijah za leto 2025, ki jih zbira Geodetska uprava Republike Slovenije (ETN), ter na praktičnih izkušnjah podjetja ALTUM CAPITAL na trgu.

Nimate časa za branje? Poslušajte zvočno različico tega članka (4:58) Trg nepremičnin Slovenija 2025

Strukturno neravnovesje ostaja ključno

Osnovni pogoj na trgu se ni spremenil:

Ponudba nepremičnin v Sloveniji ostaja strukturno omejena.

To še naprej določa:

ravni cen
obseg transakcij
vedenje udeležencev na trgu

V praksi se trg giblje v razmeroma stabilnem cenovnem razponu:
približno 3.000–3.500 € na m² v regijskih in sekundarnih lokacijah ter 5.000 € na m² in več v Ljubljani in v najboljših segmentih.

Kljub nihanjem aktivnosti omejena ponudba preprečuje izrazite korekcije cen.

Povpraševanje ni izginilo — začasno se je umirilo

Zmanjšanje števila transakcij ne pomeni šibkega povpraševanja.

Gre predvsem za:

odložene odločitve
strožje pogoje financiranja
višje vstopne ovire

Ko se razmere stabilizirajo, se del povpraševanja vrača.
To ni rast, temveč normalizacija aktivnosti.

Trg se deli na dve skupini

Vedno bolj jasno je vidna strukturna sprememba:

Udeleženci na trgu niso več homogeni.

Oblikujeta se dve skupini:

Novi kupci

se soočajo z višjimi kapitalskimi zahtevami
so bolj občutljivi na pogoje financiranja
sprejemajo odločitve počasneje

Obstoječi lastniki in investitorji

izkoriščajo obstoječi kapital
imajo več fleksibilnosti
nadaljujejo selektivne nakupe

Ta razlika postaja ena ključnih značilnosti trga.

Vstop na trg postaja bolj selektiven

Dostop do nepremičnin je vse bolj odvisen od:

razpoložljivega kapitala
obstoječih sredstev
sposobnosti strukturiranja transakcij

V praksi so posli vse pogosteje kompleksni, kar odraža strožje pogoje financiranja in večjo selektivnost kupcev.

Likvidnost postaja bolj selektivna

Likvidnost na trgu ni izginila, postala pa je neenakomerna.

Kakovostne in pravilno ovrednotene nepremičnine se še vedno prodajajo,
medtem ko sekundarni objekti ostajajo dlje na trgu in zahtevajo prilagoditve cene ali pozicioniranja.

Cenovna slika: Ljubljana in preostala Slovenija

Ljubljana ostaja glavno cenovno merilo trga,
z jasno razliko med glavnim mestom in drugimi regijami.

To potrjuje stabilen cenovni razpon na ravni države, ne pa enotnega trga.

Kaj se dejansko spreminja v letu 2025

Trenutno fazo določajo tri ključne ugotovitve:

1. Trg je bolj predvidljiv
Manj ga vodijo pričakovanja, bolj pa strukturni dejavniki.

2. Omejena ponudba ostaja ključni dejavnik
Vpliva na cene in dinamiko transakcij.

3. Vrednost se premika k redkosti
Lokacije in kakovostne nepremičnine pridobivajo na strateškem pomenu.

Primerjava z drugimi evropskimi trgi

Slovenija ostaja trg, kjer prevladuje omejena ponudba, ne pa pomanjkanje povpraševanja.

To pojasnjuje stabilnost cen tudi v obdobjih manjšega števila transakcij.

Zaključek

Trg nepremičnin v Sloveniji v letu 2025 ne pospešuje.
Prestrukturira se.

Ključna sprememba ni v cenah,
temveč v tem, kdo lahko dostopa do trga in pod kakšnimi pogoji.

Ta sprememba je pomembnejša od kratkoročnih gibanj cen.

Podatki in metodologija

Prispevek temelji na podatkih o transakcijah za leto 2025, ki jih zbira Geodetska uprava Republike Slovenije (ETN).

Podrobnejši podatki in razčlenitve so na voljo v razširjeni verziji poročila.

O avtorju

ALTUM CAPITAL je nepremičninsko svetovalno in marketinško podjetje, specializirano za stanovanjske nepremičnine v Sloveniji, ki sodeluje z domačimi in tujimi kupci ter investitorji.

Сообщение Trg nepremičnin Slovenija 2025 появились сначала на Altum Capital.

V Ljubljani bo zgrajen stolp Zaha Hadid

editor — Tue, 10 Mar 2026 10:56:59 +0000

V Ljubljani bo zgrajen 100-metrski stolp Severnica, ki ga je zasnovalo arhitekturno podjetje Zaha Hadid

V slovenski prestolnici načrtujejo nov poslovni stolp, visok približno 100 metrov. Zasnovo je razvilo svetovno znano arhitekturno podjetje Zaha Hadid. Stavba z imenom Severnica bo stala med ljubljansko severno obvoznico, Celovško cesto, in nakupovalnim središčem Aleja – območjem, ki se je v zadnjih letih aktivno preoblikovalo v novo poslovno središče mesta.

Arhitektura in specifikacije

Stolp je zasnovan kot vitka stavba s fleksibilno, tekočo obliko, značilno za zasnove Zahe Hadid. Stavba ima tridelno prostorsko strukturo s skupnim osrednjim komunikacijskim jedrom (stopnice in pet dvigal). Sekcije so integrirane v en sam arhitekturni volumen in niso ločene stavbe.
Dvonivojski poslovni volumni so “razrezani” v obliko solze, kar ustvarja prostorne terase za zaposlene in ustvarja značilno silhueto.

Ključne značilnosti projekta:
— Stolp bo imel 22 nadzemnih etaž, od katerih jih je 21 namenjenih pisarniškim prostorom.
— 4 podzemne etaže
— Restavracija in bar v pritličju in medetaži
— Skupna bruto površina 26.093 m²
— Predvidena namestitev do 740 delovnih mest

Z navedeno višino nad 100 metri bo stolp Severnica presegel 85-metrski stanovanjski stolp Spektra in 89-metrsko Kristalno palačo ter bi lahko postal najvišja stavba v Sloveniji, čeprav ta status trenutno formalno nosi bodoči nebotičnik Emonika podjetja Mendota Invest.

Gradbeno dovoljenje pridobljeno

Investitor, Stolp Severnica, je januarja lani zaprosil za integrirano gradbeno dovoljenje, ki je že bilo izdano.

Natančni datumi začetka in zaključka projekta še niso razkriti. Prav tako niso objavljeni stroški naložbe.

Ta članek si lahko preberete tukaj ali spodaj.

Lokacija in urbani kontekst

Lokacija se nahaja v okrožju Šiška na križišču severne ljubljanske obvoznice in Celovške ceste, v bližini nakupovalnega središča Aleja. Območje se v zadnjih letih aktivno razvija: stanovanjski stolpnici Spektra sta že dokončani, nastaja novo poslovno središče, čez obvoznico pa se gradi kompleks WestLink CAMPUS.

To območje dejansko tvori novo severno poslovno os mesta.

Državne omejitve in zahteve

Projekt se nahaja ob zgodovinski in kulturni poti »Pot spomina in tovarištva« (PST). V zvezi s tem je država postavila stroge pogoje:

— varstvo drevoreda pod stalnim nadzorom arborista
— petletno spremljanje drevoreda in morebitna kompenzacijska zasaditev
— uporaba steklenih površin, varnih za ptice
— arheološki nadzor
— krajinske rešitve ob upoštevanju varstvenega statusa območja

Razprava o gradnji visokih stavb

Nekateri člani strokovne skupnosti so do projekta kritični. Profesor arhitekture Tadej Glažar ugotavlja, da stavbe, višje od 12 nadstropij, presegajo “človeško merilo” in lahko ustvarijo stresno okolje. Takšne sklepe so, kot pravi, potrdile raziskave, ki segajo v osemdeseta leta prejšnjega stoletja v Združenih državah Amerike.

Kljub temu urbanistična politika kaže stalen trend oblikovanja vertikalne silhuete: v zadnjih 15 letih so bili v Ljubljani zgrajeni Situla, Kristalna palača, InterContinental, Grand Plaza Hotel, Spektra ter prihajajoča projekta Emonika in Nordika.

Kaj to pomeni za trg?

Severnica je več kot le še ena poslovna stavba. Označuje severni del prehoda Ljubljane v polnopravni poslovni grozd.

Če bo projekt izveden, kot je bilo napovedano, bo mesto pridobilo:

— eno najbolj prepoznavnih arhitekturnih znamenitosti
— veliko poslovno središče z mednarodno prisotnostjo
— povečano konkurenco v segmentu sodobnih pisarniških prostorov

Časovnica izvedbe ostaja nejasna, vendar dejstvo, da je bilo dovoljenje pridobljeno, pomeni, da je projekt prešel iz konceptualne faze v pravno zavarovano fazo.

To gradivo je bilo pripravljeno posebej za spletno stran nepremičninske agencije ALTUM CAPITAL.

Viri:
https://www.metropolitan.si/novice/slovenija/stolp-severnica-gradbeno-dovoljenje/
https://slovenskenovice.delo.si/novice/slovenija/v-ljubljani-bo-stala-114-metrska-stolpnica
https://info360.si/aktualno/siska-postaja-obmocje-neboticnikov-zrasla-bo-100-metrska-stolpnica/

Сообщение V Ljubljani bo zgrajen stolp Zaha Hadid появились сначала на Altum Capital.

Radon v slovenskih domovih

editor — Thu, 05 Feb 2026 15:46:45 +0000

Radon v slovenskih domovih: Skrito tveganje za zdravje in kaj storiti glede tega

Radon je ena najbolj podcenjenih nevarnosti za zdravje v stanovanjskih stavbah. Ta naravni radioaktivni plin je brezbarven, brez vonja in okusa, vendar dolgotrajna izpostavljenost znatno poveča tveganje za pljučnega raka. Po podatkih Mednarodne agencije za raziskave raka (IARC) je radon drugi najpogostejši vzrok za pljučnega raka takoj za kajenjem.

V Sloveniji je ta problem še posebej pereč zaradi geoloških značilnosti države.

Kaj je radon in kako vstopa v stavbe?

Radon nastane z razpadom urana v zemeljski skorji. Iz tal prodira v stavbe skozi mikrorazpoke v temeljih, gradbenih spojih, prebojih komunalnih napeljav, drenažnih kanalih in jaških.

Radon se na prostem hitro razprši, kopiči pa se v zaprtih prostorih, zlasti v pritličjih in kleteh.

Zakaj je radon nevaren?

Plin sam človek hitro izdihne, njegovi razpadni produkti pa se usedejo v dihalnih poteh. Med nadaljnjim razpadanjem oddajajo alfa delce, ki poškodujejo pljučne celice.

Po statističnih podatkih je do 10 % primerov pljučnega raka v državi neposredno povezanih z radonom v gospodinjstvih. V Sloveniji zaradi posledic izpostavljenosti radonu vsako leto umre več kot 100 ljudi. Tveganje se pri kadilcih eksponentno povečuje.

Kje je v Sloveniji najvišja koncentracija radona?

Na raven radona vplivajo geologija lokacije (poroznost tal, kraške kamnine v regiji, prisotnost tektonskih prelomov v okolici), vrsta in starost same stavbe ter kakovost hidroizolacije in prezračevanja.

Najvišje koncentracije so v regijah s kraškimi in prodnatimi tlemi. Območja s povečanim tveganjem za radon vključujejo zlasti naslednje občine: Postojna, Logatec, Idrija, Cerknica, Kočevje, Sežana, Divača, Vrhnika, Ribnica, Pivka, Ig, Ivančna Gorica, Žužemberk in druge.

Država je določila tudi dodatna območja spremljanja, kjer se izvajajo redne, razširjene meritve.

Dovoljene ravni radona

Slovenija ima referenčno vrednost radona 300 Bq/m³. To je raven, pod katero obvezni blažilni ukrepi običajno niso potrebni.

Če so ravni radona znatne in dolgotrajne, mora lastnik nepremičnine sprejeti ukrepe za zmanjšanje koncentracije plina.

Kako izmeriti radon v hiši ali stanovanju

Meritve izvajajo akreditirani laboratoriji in vladni programi, pa tudi samostojno merjenje z gospodinjskimi detektorji.

Urad Republike Slovenije za varstvo pred sevanji ponuja možnost začasnega najema preprostih merilnih instrumentov za začetne ocene.

Pomembno: Uradne odločitve o obveznih ukrepih se sprejemajo le na podlagi certificiranih meritev.

Kako zmanjšati koncentracije radona

Metode so odvisne od zasnove stavbe in ravni preseganja. V praksi se uporabljajo naslednje:

1. Izboljšano prezračevanje. To je najpreprostejši in najučinkovitejši korak: redno prezračevanje, namestitev dovodnih in izpušnih sistemov ter prezračevanje kleti.
2. Tesnilo konstrukcij. Tesnilo razpok in spojev, tesnjenje dovodov komunalnih napeljav in izboljšanje hidroizolacije temeljev.
3. Inženirske rešitve. Za visoke koncentracije se uporabljajo prezračevanje tal pod talno ploščo, posebni sistemi za odvodnjavanje radona in ojačitev temeljev.

Radon in novogradnje

Sodobni gradbeni predpisi v Sloveniji zahtevajo, da se nove stanovanjske in poslovne stavbe načrtujejo z mislijo na zaščito pred radonom.

Tehnični standard TSG-1-007:2023 – Zaščita pred radonom v stavbah (Tehnična direktiva o zaščiti stavb pred radonom) opredeljuje:

– obvezne projektne rešitve,
– zahteve za temelje,
– metode za preprečevanje prodiranja plinov.

Če je stavba zgrajena v skladu s temi standardi, velja za odporno proti radonu.

Zakaj je to pomembno za kupce nepremičnin?

Za kupce je radon zdravstveni problem, dejavnik dolgoročne tržnosti nepremičnine in morebitnih prihodnjih stroškov sanacije.

Pri nakupu hiše ali stanovanja, zlasti na območjih z visokim tveganjem, priporočamo preverjanje meritev ravni radona na lokaciji, pri čemer bodite pozorni na vrsto temeljev in prezračevanja ter upoštevajte leto izgradnje in veljavne gradbene standarde.

Zaključek

Radon ni teoretična grožnja, temveč resničen dejavnik tveganja za tisoče domov v Sloveniji. Dobra novica je, da je težavo mogoče nadzorovati: izmeriti ga je mogoče, zmanjšati njegovo koncentracijo in jo upoštevati pri nakupu nepremičnine.

V podjetju ALTUM CAPITAL svojim strankam priporočamo, da varnost pred radonom jemljejo resno. To je naložba v zdravje, bivalno udobje in dolgoročno vrednost njihove nepremičnine.

To gradivo je bilo pripravljeno posebej za objavo na spletni strani nepremičninske agencije ALTUM CAPITAL.

Viri: https://www.gov.si/teme/zmanjsevanje-izpostavljenosti-radonu/https://www.zvd.si/sevanje-in-dozimetrija/radon/?fbclid=IwY2xjawPpY19leHRuA2FlbQIxMABicmlkETFSYnAxTVJ5Wk5HR0lDT0Vvc3J0YwZhcHBfaWQQMjIyMDM5MTc4ODIwMDg5MgABHqJHv7omTXKrJdm9bFlmk2KH23Vhq_vONQPxXhJskuPJcr4vQ8SUECZQSDN3_aem_WLEobVLQAKGQvTSqFWV9iA

Сообщение Radon v slovenskih domovih появились сначала на Altum Capital.

Stanovanjske razmere v Evropi leta 2025

editor — Sat, 24 Jan 2026 10:04:12 +0000

Stanovanjske razmere v Evropi leta 2025

Znotraj Evrope obstajajo velike razlike v načinu življenja glede velikosti, vrste in kakovosti stanovanj ter ali so v lasti ali najemu. Tudi razvoj cen stanovanj in najemnin se med državami precej razlikuje. Poročilo o stanovanjih v Evropi – izdaja 2025 prikazuje podatke o številnih različnih vidikih stanovanj.

Kako živimo

Ta razdelek prikazuje najnovejše podatke o različnih vidikih stanovanj, vključno z vrstami stanovanj, lastništvom, velikostjo, kakovostjo in občutkom diskriminacije pri iskanju stanovanja. Nazadnje predstavlja vpliv na okolje.

Vrsta stanovanja

68 % ljudi, ki živijo v gospodinjstvih EU, ima v lasti svoj dom

Porazdelitev prebivalstva glede na status lastništva (lastnik ali najemnik) se med državami EU precej razlikuje. Leta 2024 je 68 % prebivalstva, ki je živelo v gospodinjstvih EU, imelo v lasti svoj dom, preostalih 32 % pa je živelo v najetih stanovanjih. Najvišji deleži lastništva so bili opaženi v Romuniji (94 % prebivalstva je živelo v gospodinjstvu, ki je imelo v lasti svoj dom), na Slovaškem (93 %), na Madžarskem (92 %) in na Hrvaškem (91 %).

Lastništvo doma je bilo pogostejše v vseh državah EU, razen v Nemčiji. V Nemčiji je bilo najemanje pogostejše, saj je bilo 53 % prebivalstva najemnikov. Sledili sta Avstrija (46 %) in Danska (39 %).

Nekaj več kot polovica prebivalstva EU živi v hiši

Porazdelitev prebivalstva glede na vrsto stanovanja (hiša, stanovanje ali drugo) se med državami EU razlikuje. Razlikuje se tudi glede na to, ali živite v mestu, predmestju ali na podeželju.

V EU je leta 2024 51 % prebivalstva živelo v hiši, 48 % pa v stanovanju (1 % pa v drugih nastanitvah, kot so hišne čolne in kombiji). Hiše so najpogostejše v dveh tretjinah držav EU. Irska (90 %) je zabeležila najvišji delež prebivalstva, ki živi v hiši, sledili sta ji Nizozemska in Belgija (obe po 77 %) ter Hrvaška (76 %). Najvišji deleži stanovanj so bili zabeleženi v Španiji (65 %), Latviji (64 %) in Malti (63 %).

V mestih je 73 % prebivalstva EU živelo v stanovanju in 27 % v hiši. V mestih in predmestjih je bilo 57 % ljudi, ki so živeli v hiši, in 43 % v stanovanju, medtem ko je na podeželju 83 % prebivalstva živelo v hiši in le 16 % v stanovanju.

Velikost stanovanja

V povprečju 1,7 sobe na osebo …

Velikost stanovanja se lahko meri kot povprečno število sob na osebo: leta 2024 je bilo v EU povprečno 1,7 sobe na osebo. Med državami EU je bilo največje število zabeleženo na Malti (2,2 sobe na osebo), sledile so ji Belgija, Luksemburg in Nizozemska (2,1 sobe). Na drugem koncu lestvice so bile Slovaška in Romunija (obe 1,1 sobe), Poljska in Latvija (obe povprečno 1,2 sobe na osebo).

… in 2,3 osebe na gospodinjstvo v EU

S tem povezan kazalnik je število oseb na gospodinjstvo. Leta 2024 je bilo v EU v povprečju 2,3 osebe na gospodinjstvo. Med državami EU se je to število gibalo od 3,1 osebe na Slovaškem, 2,9 na Poljskem, 2,7 na Hrvaškem in Irskem do 2,0 osebe v Nemčiji, na Danskem in Švedskem ter 1,9 osebe na Finskem in v Litvi.

Kakovost stanovanj

Približno 17 % prebivalstva EU živi v prenatrpanem domu …

Kakovost stanovanj je mogoče meriti na več načinov. Eden od načinov je, ali ljudje živijo v prenatrpanem domu. V EU je leta 2024 v takšnem domu živelo 17 % prebivalstva, delež pa se je zmanjšal z 19 % leta 2010.

Leta 2024 so bile najvišje stopnje prenatrpanosti zabeležene v Romuniji (41 %), Latviji (39 %) in Bolgariji (34 %), najnižje pa na Cipru (2 %), Malti (4 %) in Nizozemski (5 %).

… in 33 % živi v premalo naseljenem domu

Nasprotje prenatrpanega doma je premalo naseljen dom, kar pomeni, da velja za prevelikega za potrebe gospodinjstva, ki v njem živi. Klasični vzrok za premalo naseljenost so starejši posamezniki ali pari, ki ostanejo v svojem domu, potem ko njihovi otroci odrastejo in ga zapustijo. V EU je leta 2024 tretjina prebivalstva (33 %) živela v premalo naseljenem domu, delež pa je od leta 2010 dokaj stabilen.

Leta 2024 so bili najvišji deleži premalo naseljenih domov zabeleženi na Cipru (70 %), Irski (67 %) in Malti (64 %), najnižji pa v Romuniji (7 %), Latviji (10 %) in Grčiji (13 %).

V EU 9 % prebivalstva ne more ustrezno ogrevati doma

Na kakovost življenja ne vpliva le število ljudi, ki živijo v stanovanju, temveč tudi kakovost stanovanja, na primer sposobnost ustreznega ogrevanja doma.

V EU leta 2024 9 % prebivalstva ni imelo možnosti ustrezno ogrevati doma. Najvišji deleži so bili zabeleženi v Bolgariji in Grčiji (v obeh po 19 %), sledili sta Litva in Španija (v obeh po 18 %), najnižje deleže pa so imele Finska, Slovenija in Poljska (vse pod 3 %).

Diskriminacija na področju stanovanj

Skoraj 6 % ljudi v EU se počuti diskriminiranih pri iskanju stanovanja

Leta 2024 je skoraj 6 % ljudi v EU, ki so v zadnjih 5 letih iskali stanovanje, poročalo, da so se vsaj enkrat počutili diskriminirane. Španija in Slovenija (obe 9 %) sta zabeležili najvišji delež, Hrvaška, Madžarska, Italija in Romunija (vse pod 1 %) pa najnižje deleže.

Na ravni EU je bil delež tistih, ki so se počutili diskriminirane, dvakrat višji pri ljudeh, ki jim grozi revščina (10 %), v primerjavi s tistimi, ki jim ni grozila revščina (5 %). Delež tistih, ki jim grozi revščina, je bil višji v vseh državah EU, razen na Malti, v Grčiji, na Hrvaškem in v Litvi. Največje razlike so bile opažene na Cipru (17 % tistih, ki jim grozi revščina, v primerjavi z 2 % tistih, ki jim ni grozila revščina), v Belgiji (17 % v primerjavi s 6 %) in na Češkem (11 % v primerjavi z 2 %).

Vpliv stanovanj na okolje

Emisije toplogrednih plinov gospodinjstev za ogrevanje in hlajenje: od 29 kg na prebivalca na Švedskem do 1 257 kg v Luksemburgu

Del emisij toplogrednih plinov izvira iz gospodinjstev pri kurjenju fosilnih goriv za ogrevanje domov, pripravo tople vode, kuhanje in klimatizacijo. To je leta 2023 v EU predstavljalo 607 kg na prebivalca, kar je manj kot 921 kg leta 2010. Med državami EU je imel leta 2023 najvišjo vrednost Luksemburg (1 257 kg na prebivalca), sledili sta mu Belgija (1 104) in Irska (1 007). Najnižje vrednosti so imele Švedska (29), Malta (77) in Finska (117).

Stroški stanovanj

Ta razdelek vsebuje podatke o razvoju cen stanovanj in najemnin od leta 2010 ter vključuje informacije o stroških stanovanj in gradbenih del v državah EU v primerjavi s povprečjem EU. Obravnava tudi, kako dostopna so stanovanja v mestih in na podeželju.

Razvoj cen stanovanj in najemnin

Cene stanovanj v EU so se med letoma 2010 in 2024 zvišale za 53 %

Če pogledamo trend cen stanovanj v EU med letoma 2010 in 2024, je bil od leta 2013 do 2022 opažen trend naraščanja z znatnim letnim zvišanjem za 8 % v letih 2021 in 2022. Leta 2023 so se cene nekoliko znižale za 0,3 %, leta 2024 pa so se zvišale za 3 %. Skupno se je med letoma 2010 in 2024 zvišalo za 53 %. Zvišanja so bila zabeležena v vseh državah EU, razen v Italiji in na Cipru. Največja povišanja so bila opažena na Madžarskem (+231 %), v Estoniji (+228 %) in Litvi (+179 %).

Najemnine so se zvišale za 25 %

Med letoma 2010 in 2024 so se najemnine v EU stalno zvišale – skupno za 25 % v celotnem obdobju. Zvišanje je bilo zabeleženo v vseh državah EU, razen v Grčiji (-16 %). Največja povišanja so bila zabeležena v Estoniji (+208 %), Litvi (+177 %), na Irskem (+108 %) in Madžarskem (+107 %).

Inflacija: cene so se zvišale za 39 %

Med letoma 2010 in 2024 je inflacija v EU znašala 39 %. V tem obdobju je bila inflacija zabeležena v vseh državah EU. Najvišje vrednosti so bile zabeležene na Madžarskem (86 %), v Estoniji (76 %) in Romuniji (71 %). Na drugem koncu razpona so bile Grčija (20 %), Ciper (23 %) in Irska (24 %).

Stroški stanovanj med 49 % pod in 86 % nad povprečjem EU

Stroški stanovanj (vključno z vodo, elektriko, plinom in drugimi gorivi) se v primerjavi s povprečjem EU med državami EU bistveno razlikujejo. Najvišje stroške stanovanj v letu 2024 v primerjavi s povprečjem EU so imeli na Irskem (87 % nad povprečjem EU), Danskem (86 % nad) in v Luksemburgu (78 % nad). Najnižje pa so zabeležili v Bolgariji (38 % pod povprečjem EU), na Hrvaškem (44 % pod) in Poljskem (49 % pod).

Če pogledamo razvoj med letoma 2010 in 2024, so se cene stanovanj v primerjavi s povprečjem EU zvišale v 17 državah EU in znižale v 10. Največje povečanje je bilo opaženo na Irskem (s 17 % nad na 87 % nad povprečjem EU), največje znižanje pa v Grčiji (z 8 % pod na 29 % pod povprečjem EU).

Cene gradbenih proizvajalcev so se med letoma 2010 in 2024 zvišale za 56 %

Leta 2024 je indeks cen gradbenih proizvajalcev v EU oziroma stroški gradnje novih stanovanjskih stavb za gradnjo znašal 122,7, kar predstavlja 22,7-odstotno povečanje v primerjavi z izhodiščnim letom 2021.

Med letoma 2010 in 2024 so se cene gradbenih proizvajalcev v EU zvišale za 56 %, pri čemer so se zvišale v vseh državah EU. Največje zvišanje je bilo zabeleženo na Madžarskem (172 %), v Bolgariji (145 %) in Romuniji (137 %), najmanjše pa v Grčiji (6 %), Italiji (23 %) in na Cipru (25 %).

Ali so stanovanja cenovno dostopna?

Preobremenjenost s stroški stanovanj je najvišja v mestih

Z naraščajočimi cenami stanovanj in najemninami so lahko stroški stanovanj breme. To je mogoče meriti s stopnjo preobremenjenosti s stroški stanovanj, ki kaže delež prebivalstva, ki živi v gospodinjstvu, kjer skupni stroški stanovanj predstavljajo več kot 40 % razpoložljivega dohodka.

V EU je leta 2024 skoraj 10 % prebivalstva v mestih živelo v takšnem gospodinjstvu, medtem ko je bila ustrezna stopnja za podeželska območja 6 %. Najvišje stopnje preobremenjenosti s stroški stanovanj v mestih so bile opažene v Grčiji (29 %) in na Danskem (23 %), najnižje pa na Cipru in Hrvaškem (v obeh primerih 3 %). Na podeželskih območjih so bile najvišje v Grčiji (28 %) in Nemčiji (11 %), najnižje pa na Cipru (1 %).

Preobremenjenost s stanovanjskimi stroški je bila v mestih višja kot na podeželju v 23 državah EU in nižja v 4. Skrajnosti v tej razliki sta bili Danska (14 odstotnih točk, s 23 % v mestih in 9 % na podeželju) in Litva (-4 odstotne točke, s 4 % in 8 %).

19 % razpoložljivega dohodka namenjenega stanovanjem

Drug način za ugotavljanje cenovne dostopnosti stanovanj je delež stanovanjskih stroškov v skupnem razpoložljivem dohodku. Gospodinjstva v EU so leta 2024 v povprečju porabila 19 % svojega razpoložljivega dohodka za stanovanja. To se je med državami EU razlikovalo, pri čemer so bili najvišji deleži v Grčiji (36 %), Danski (26 %), Švedski in Nemčiji (obe po 25 %), najnižji pa na Cipru (11 %).

Če pogledamo tiste z razpoložljivim dohodkom pod 60 % nacionalnega medianega dohodka – ljudi, ki bi jih lahko šteli za ljudi, ki jim grozi revščina, je bil delež stanovanj v razpoložljivem dohodku v EU v povprečju 37 %. Po drugi strani pa je za tiste z razpoložljivim dohodkom nad 60 % medianega dohodka ta delež znašal 16 %.

9 % ljudi v EU živi v gospodinjstvih z zaostanki pri plačilu hipoteke, najemnine ali komunalnih storitev

Zaostanki pri plačilu hipoteke, najemnine ali komunalnih storitev so še en znak, da so stroški stanovanj lahko previsoki.

Leta 2024 je 9 % ljudi v EU živelo v gospodinjstvih z zaostanki pri plačilu hipoteke, najemnine ali komunalnih storitev. Med državami EU je imela najvišji delež Grčija (43 %), sledili sta ji Bolgarija (19 %) in Romunija (15 %). Najnižji deleži so bili na Češkem (3 %), sledili pa sta Nizozemska in Poljska (obe 4 %).

Čeprav so se cene stanovanj v obdobju od leta 2010 do 2024 zvišale, se je delež ljudi, ki živijo v gospodinjstvih z zaostanki pri plačilu hipoteke, najemnine ali komunalnih računov, v EU zmanjšal z 12 % leta 2010 na 9 % leta 2024. Delež se je zmanjšal v 20 državah EU in povečal v 7. Največje zmanjšanje je bilo opaženo na Hrvaškem (s 30 % leta 2010 na 9 % leta 2024), največje povečanje pa v Grčiji (s 31 % na 43 %).

Gradbeništvo

Ta razdelek se osredotoča na gradbeni sektor in prikazuje razvoj od leta 2010. Prikazuje tudi najbolj pozidana območja v Evropi.

Gradbeni sektor

Gradbeni sektor EU stabilen pri 5,5 % bruto dodane vrednosti

Eden od načinov merjenja velikosti gradbenega sektorja je z bruto dodano vrednostjo (BDV), ki jo ustvari ta gospodarska dejavnost, kot delež celotne BDV.

Leta 2024 je gradbeni sektor predstavljal 5,5 % BDV za celotno EU. Romunija je z 8,8 % zabeležila največji delež, sledili sta Slovaška z 8,6 % in Hrvaška s 7,7 %. Manjši deleži so bili zabeleženi v Grčiji (2,2 %), na Irskem (2,7 %) in na Malti (3,8 %).

Med letoma 2010 in 2024 se je delež zmanjšal v 13 državah EU, povečal v 12 in ostal stabilen v Belgiji in Avstriji. Največje povečanje je bilo na Hrvaškem, s 5,4 % na 7,7 %, največje zmanjšanje pa v Španiji, z 9,1 % na 5,7 %.

Île-de-France vodi po številu zaposlenih v gradbeništvu

Drug način pogleda na velikost gradbenega sektorja je analiza števila podjetij (lokalnih enot) in števila zaposlenih v njih med regijami (po regijah NUTS 2).

Leta 2023 je imela Lombardija v Italiji največje število podjetij s 111.000 podjetji v gradbeništvu in 304.000 zaposlenimi. Sledila ji je Île-de-France, regija glavnega mesta Francije, s 107.000 podjetji in najvišjo stopnjo zaposlenosti v tem sektorju, 374.000. Na tretjem mestu je bila Zuid-Holland na Nizozemskem z 84.000 podjetji in 131.000 zaposlenimi. Sledili sta Rhône-Alpes in Provansa-Alpes-Azurna obala v Franciji, tesno pa ji je sledila Katalonija v Španiji.

Naložbe v stanovanja v EU: 5,3 % BDP leta 2024

V EU je bilo leta 2024 v stanovanja vloženih 5,3 % BDP. Ta delež se je med državami EU razlikoval, od 8,0 % na Cipru, 6,8 % v Italiji, 6,2 % v Nemčiji do 2,2 % na Poljskem, 2,5 % v Latviji in 2,6 % v Grčiji.

Pozidane površine

1,5 milijona stanovanj, izdanih gradbenih dovoljenj v letu 2024

Leta 2024 je bilo v EU izdanih 1,5 milijona stanovanj, izdanih gradbenih dovoljenj. Poljska jih je izdala največ, 287.000, tesno ji je sledila Francija z 284.000. Na drugem koncu lestvice je bil Luksemburg s 3.900.

Če pogledamo gradbena dovoljenja EU za stanovanja med letoma 2010 in 2024, se njihovo število od leta 2014 vsako leto povečuje, razen 5-odstotnega upada leta 2020. Leta 2021 se je povečalo za 16 % in doseglo vrhunec skoraj 2 milijona. Nato se je leta 2022 zmanjšalo na 1,9 milijona, v letih 2023 in 2024 pa še na 1,5 milijona.

Na splošno se je med letoma 2010 in 2024 število gradbenih dovoljenj za stanovanja v EU povečalo za 5 %. Med državami EU se je število povečalo v 18 državah EU in zmanjšalo v 9. Največje povečanje je bilo v Bolgariji (+211 %), sledile so Malta (+98 %), Španija (+96 %). Zmanjšanje so opazili v Italiji (-50 %), na Finskem (-49 %) in v Franciji (-36 %).

Skoraj 3 % zemljišč v EU se uporablja za stanovanjske namene

Ali je velik del EU sestavljen iz stanovanjskih območij? Leta 2022 se je 74 % zemljišč v EU uporabljalo za kmetijstvo in gozdarstvo, medtem ko se je le 3 % uporabljalo za stanovanjske objekte (vključno z vrtovi).

Tri regije v EU z največjimi deleži zemljišč, uporabljenih za stanovanjska območja, so bile leta 2022 nemški mestni regiji Bremen (34 %) in Hamburg (33 %), sledila pa jim je belgijska regija glavnega mesta Bruselj (32 %). Nasprotno pa je najnižji delež zabeležila Aragonija v Španiji (0,3 %), sledili pa sta Övre Norrland na Švedskem in Comunidad Floral de Navarra v Španiji (obe 0,4 %).

Vir: https://ec.europa.eu/eurostat/web/interactive-publications/housing-2025

Сообщение Stanovanjske razmere v Evropi leta 2025 появились сначала на Altum Capital.

Subvencije za energetsko učinkovite prenove v Sloveniji

editor — Wed, 01 Oct 2025 16:49:36 +0000

Subvencije za energetsko učinkovito prenovo v Sloveniji: kako prihraniti v letu dva tisoč petindvajset

Subvencije za energetsko učinkovito prenovo v Sloveniji. V 2025 letu Slovenija in EU nadaljujeta programe podpore energetski učinkovitosti, ki omogočajo zmanjšanje stroškov modernizacije stanovanj. Poglejmo, kako to deluje in zakaj se splača razmisliti o takšni naložbi.

Eko Sklad, financiran iz državnega proračuna in sredstev EU (vključno z Green Deal), ponuja nepovratna sredstva in ugodna posojila za izboljšanje energetske učinkovitosti. V 2024 letu je sklad razdelil subvencije v višini približno 21,5 mio evrov za sončne sisteme in do 5 mio evrov za boj proti energetski revščini.

Proračun za 2025 leto še ni objavljen, vendar se pričakuje povečanje zaradi EU-skladov REPowerEU. Po podatkih Ministrstva za okolje, podnebje in energijo je bilo v 2024 letu oddanih več kot 19 000 vlog za nepovratna sredstva.

Zakaj je to pomembno?

Rast cen energije naredi prenovo donosno. Povprečna hiša v Sloveniji porabi približno 4 000–5 000 kWh na leto (tarifa ~0,19–0,21 €/kWh), kar stane 100–150 € na mesec. Izolacija, nova okna ali toplotne črpalke zmanjšajo stroške za 20–30 %, prihranek pa znaša do 400–600 € na leto. Energetsko učinkovite hiše razreda A in B so lahko ob prodaji dražje za 5–10 %, vendar so natančni podatki za Slovenijo omejeni.

Od 2030 leta morajo biti nove stavbe v EU brez emisij (ZEB) po direktivi EPBD, za stare pa se uvajajo priporočila za prenovo.

Subvencije za 2025 leto

Eko Sklad ponuja (na podlagi 2024 leta, pričakuje se podobno):
— Izolacija fasad/krovov: do 35 €/m² ali do 18 000 € za energetsko revne.
— Toplotne črpalke/sončne celice: do 1 500–2 500 €, odvisno od vrste.
— Okna/vrata: do 50 €/m².
— Pametni sistemi: do 1 000–2 000 € za avtomatizacijo.

Vloge se oddajajo na spletu prek eUprava, obravnava traja 30–60 dni. Dela izvajajo certificirani izvajalci.

Primer

V 2024 letu je tipična prenova (izolacija + okna) za hišo 120 m² stala 10 000–15 000 €, subvencija je pokrila 2 000–3 000 €, prihranek energije pa je znašal 20–25 %.

Vpliv na trg

Trg nepremičnin v Sloveniji je v 2024 letu zrasel za 7–8 %. Pravila kratkoročnega najema od 2025 zahtevajo omejitve (60–150 dni/leto), vendar ne neposredno energetske učinkovitosti.

Kaj sledi?

Leta 2025 – odličen čas za obnovo: subvencije so dostopne, izvajalci so zahtevani. Začnite z energetskim pregledom pri Eko Skladu, da ocenite potencial vaše nepremičnine. Mi v ALTUM CAPITAL pa vam pomagamo pri izbiri nepremičnin v Ljubljani, Primorski in Alpski regiji — od energetsko učinkovitih hiš do možnosti z visokim investicijskim potencialom. Kontaktirajte nas za osebno svetovanje!

Viri: https://www.ekosklad.si/english
https://www.gov.si/en/state-authorities/ministries/ministry-of-the-environment-climate-and-energy/
https://www.stat.si/StatWeb/en/news/Index/13073
https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php/Electricity_price_statistics

Сообщение Subvencije za energetsko učinkovite prenove v Sloveniji появились сначала на Altum Capital.

Slovenske nepremičnine: Trendi za 2025

editor — Thu, 11 Sep 2025 09:58:12 +0000

Slovenski nepremičninski trg v letu 2025: Kaj kaže raziskava Knight Frank

Cene rastejo počasneje, vendar je povpraševanje po premium nepremičninah še vedno veliko. Kaj čaka vlagatelje v Sloveniji?

Novo poročilo o premoženju Knight Frank za prvo četrtletje 2025 potrjuje, da ostaja slovenski nepremičninski trg zanesljiv za vlagatelje, kljub upočasnitvi rasti cen. Povpraševanje po luksuznih domovih in energetsko učinkovitih nepremičninah narašča, zlasti med tujci. Analiziramo ključne ugotovitve in njihov pomen za tiste, ki načrtujejo nakup nepremičnin v tej čudoviti državi.

Cene se stabilizirajo

Leta 2024 so se stanovanja v Sloveniji podražila za 3,6 %, leta 2025 pa se bo rast upočasnila na 3 %, napoveduje Knight Frank. V Ljubljani kvadratni meter v premium segmentu stane približno 8.000 €, v Piranu in Kopru pa približno 6.000 €. Število transakcij se je v primerjavi z letom 2023 zmanjšalo za 10 %, vendar zanimanje za prestižne lokacije, kot sta Bled ali obala, ne upada. Zaradi tega je Slovenija privlačna za tiste, ki iščejo stabilne naložbe.

Povpraševanje po premium in eko nepremičninah

Knight Frank ugotavlja, da zasebni kapital še naprej podpira trg luksuznih nepremičnin. Leta 2024 se je število ultra bogatih (premoženje nad 10 milijonov dolarjev) povečalo za 4,4 %, 44 % družinskih pisarn (družinske pisarne so specializirana podjetja, ki upravljajo finance in premoženje ultra bogatih družin) pa načrtuje več naložb v stanovanja. V Sloveniji nakupi tujcev predstavljajo tretjino transakcij v premium segmentu.

Energetsko učinkovite hiše (razred A in B) se prodajajo za 10–12 % več kot običajne. Nova pravila najema v letu 2025 bodo zahtevala dokazilo o energetski učinkovitosti za Airbnb in podobne storitve, kar bo spodbudilo povpraševanje po modernizaciji.

Nove priložnosti

Nišne naložbe pridobivajo na priljubljenosti – vinogradi in posestva v Goriških Brdih ali na Dolenjskem, kamor je leta 2024 prišlo 15 % tujih kupcev. To je priložnost za tiste, ki si želijo edinstvenega sredstva z dobrimi donosi.

Kaj sledi?

Slovenski trg v letu 2025 obljublja stabilnost, zlasti za nepremičnine višjega cenovnega razreda. Zdaj je pravi čas za nakup: cene zmerno rastejo, izbira pa je še vedno široka. Na naši spletni strani boste našli hiše in stanovanja v Ljubljani, Piranu in Alpah, vključno z energetsko učinkovitimi možnostmi. Kontaktirajte nas, da najdete nepremičnino, ki ustreza vašim ciljem.

Viri: Knight Frank, The Wealth Report 2025: https://www.knightfrank.com/wealthreport

https://www.globalpropertyguide.com/europe/slovenia/price-history Slovenia

Сообщение Slovenske nepremičnine: Trendi za 2025 появились сначала на Altum Capital.

Delavske zadruge: predlog zakona potrjen

editor — Wed, 30 Jul 2025 10:46:08 +0000

Vlada je potrdila predlog zakona o zadružništvu delavcev lastnikov malih in srednje velikih podjetij

Vlada Slovenije je potrdila predlog zakona o ustanovitvi kooperativov v lasti zaposlenih, da bi zaposlene vključili v lastništvo podjetij. Ta ukrep je še posebej pomemben za reševanje perečega vprašanja nasledstva pri malih in srednjih podjetjih (MSP) ob upokojevanju ali odhodu lastnikov.

Nov zakon ureja sistem ustvarjanja in ohranjanja lastništva zaposlenih prek odkupa delnic od lastnikov, ki odhajajo iz podjetja, ter vključevanja novih zaposlenih v lastništvo podjetja. Uvaja se tudi institucija «kooperativa lastništva», ki nudi mehanizem za prevzem podjetij in pomaga ohraniti lokalno lastništvo ter delovna mesta v regiji.

Zakon predvideva tudi spodbude, vključno z davčnimi olajšavami za lastnike, matična podjetja in člane kooperativ. Ta pristop temelji na praksah iz tujine (ZDA, Velika Britanija, Kanada), kjer so modeli lastništva zaposlenih že uveljavljeni, omogočajo večjo stabilnost podjetij in trajnostni razvoj.

Minister Simon Maljevac poudarja, da se bo v prihodnjih 5–10 letih približno četrtina lastnikov MSP, kjer zaposlujejo okoli 70 % delavcev, upokojila. Nova model prenosa lastništva bo zaposlenim omogočil lastništvo prek njihovega dela in tekmovalnosti v podjetju, ne prek osebnih prihrankov.

Pričakuje se, da bo koordinacija besedila zakona med ministrstvi in javna posvetovanja zaključena do jeseni, sam zakon pa naj bi bil sprejet konec leta 2024 ali v začetku leta 2025.

Viri https://sloveniatimes.com/44248/bill-aims-to-foster-employee-ownership, Inštitut za ekonomsko demokracijo

Сообщение Delavske zadruge: predlog zakona potrjen появились сначала на Altum Capital.

Slovenija omejuje kratkoročne najeme

editor — Tue, 22 Jul 2025 10:43:50 +0000

Slovenia Adopts Law Restricting Short-Term Rentals

Slovenija je sprejela zakonodajo, ki omejuje kratkoročni najem stanovanj na platformah, kot sta Booking in AirBnB, potem ko so bile prvotno predlagane omejitve oslabljene zaradi pritožb, da bi pretirane omejitve posegale v ustavne pravice lastnikov nepremičnin.

Zakon cilja na prekomerni turizem in stanovanjski krč z omejitvami oddaji

V skladu s spremembami, ki so bile potrjene z glasovanjem 50:35 18. julija, bodo občine, ki se soočajo s stanovanjsko krizo, lahko omejile kratkoročne najemnine na 60 dni na leto, s prožnostjo, da to omejitev prilagodijo med 30 in 270 dnevi.

Vlada bo z odlokom določila merila za opredelitev takih občin, seznam pa se bo posodabljal vsaki dve leti. Občine, ki niso na seznamu, bodo še vedno lahko uvedle minimalno 60-dnevno omejitev, če bodo podprte z analizo.

Pričakuje se, da bodo v občine, ki se soočajo s prevelikim turizmom, zlasti Piran in Izola na obali, Bled in Kranjska Gora na severozahodu ter glavno mesto Ljubljana, veljala nova pravila.

Vendar merila, ki jih bo vlada uporabila, še niso določena, zato je na tej točki nemogoče reči, koliko lokalnih skupnosti bo uvedlo omejitve.

Zakona določa tudi splošne pogoje za vse ponudnike kratkoročnih najemov, vključno z registracijo v nacionalno bazo podatkov o nastanitvah in zagotavljanjem odobritve vsaj 75% solastnikov v večstanovanjskih stavbah in sosedov v sosednjih enotah.

Časovne omejitve bodo začele veljati leta 2027, splošni pogoji – zlasti soglasje solastnika – pa bodo veljali od leta 2026.

Zakon, ki je bil sprejet več kot leto dni po tem, ko je bil prvič predlagan, je del vladnih prizadevanj za reševanje naraščajoče stanovanjske krize in prihaja le nekaj dni po tem, ko je parlament sprejel zakonodajni sveženj za spodbujanje gradnje javnih najemnih stanovanj.

Vladni podatki kažejo, da se je število nepremičnin za kratkoročni najem povečalo z 2.569 v letu 2015 na 12.912 v letu 2023, kar je petkrat več v osmih letih.

Politika razdeljena

Zakon je ena ključnih prednostnih nalog levosredinske koalicije, ki je kljub želji nekaterih po uvedbi še strožjih omejitev zagotovila glasove za.

“Ta zakon končno ureja stvari po letih kaosa,” je dejal poslanec Gibanja za svobodo Aleksander Prosen Kralj.

“Apartmaji niso razkošje. Streha nad glavo je ustavna pravica in če želimo to pravico zagotoviti, moramo jasno in glasno spregovoriti,« je dodal poslanec levice Milan Jakopovič.

Konservativna opozicija je sicer priznala, da Slovenija doživlja stanovanjsko krizo, vendar je trdila, da sprememba zakona o gostinstvu ni pravi način.

“Zgraditi moramo študentske domove, zagotoviti pravno varnost za lastnike nepremičnin, izboljšati dostop do hipotek in uvesti davčne olajšave za mlade in družine,” je trdil poslanec Demokratične stranke (SDS) Franc Medic.

Lastniki nepremičnin niso prepričani

Več združenj lastnikov nepremičnin je močno lobiralo proti kakršnim koli omejitvam in trdilo, da ne bi smeli biti grešni kozli za uporabo svojega premoženja v skladu z načeli prostega trga.

Trdili so tudi, da omejitve spodkopavajo njihove ustavne pravice.

Slovensko združenje ponudnikov zasebnih sob je po glasovanju dejalo, da so omejitve absurdne in časovne omejitve protiustavne. Združenje namerava uporabiti vse možne pravne poti.

Vir: https://sloveniatimes.com/44213/law-targets-overtourism-and-housing-crunch-with-rental-caps

Сообщение Slovenija omejuje kratkoročne najeme появились сначала на Altum Capital.

Davek na nepremičnine začasno odložen

editor — Mon, 14 Jul 2025 18:24:03 +0000

Davek na nepremičnine je bil znova odložen

Davek na nepremičnine začasno odložen. Več slovenskih vlad je že poskušalo uvesti davek na nepremičnine, a brez uspeha. Zadnji poskus je sprožila trenutna sredinsko-leva vlada, ki pa se je odločila zadevo postaviti na stranski tir, potem ko so njen predlog praktično vsi deležniki raztrgali na koščke.

Vlada je nov davek na nepremičnine dolgo predstavljala kot temelj svoje stanovanjske politike, saj naj bi znižal cene nepremičnin in povečal ponudbo najemnih stanovanj.

Po večkratnih obljubah je vlada konec lanskega leta predstavila osnutek davka na »presežne nepremičnine«, ki bi znašal 1,45 % posplošene vrednosti druge in vsake nadaljnje nepremičnine v lasti posameznika.

V obdobju javne razprave so poznavalci predlog zavrnili kot nedodelan – tako zagovorniki kot nasprotniki davka so ga označili za nepravičnega in slabo pripravljenega, predvsem zato, ker bi bila prva nepremičnina oproščena davka ne glede na njeno velikost.

Od zaključka javne razprave konec januarja niso bili sprejeti nobeni novi koraki, razen da je Ministrstvo za finance 4. julija sporočilo, da davek začasno umika, saj je najprej treba zagotoviti večjo pravno varnost lastnikov.

Ministrstvo je poudarilo potrebo po vključitvi davčnih ukrepov v celovito stanovanjsko politiko ter izboljšanje pravne varnosti najemnikov in najemodajalcev. Izrazilo je tudi zaskrbljenost glede morebitnih učinkov davka na visoke najemnine in cene nepremičnin.

Namesto tega bodo zdaj vsa pristojna ministrstva združila moči za pripravo fiskalnih ukrepov, ki so pogoj za celovite ukrepe za stabilizacijo stanovanjskega trga.

Nekateri ukrepi so že vključeni v prenovljeni Stanovanjski zakon, ki je trenutno v obravnavi v parlamentu. Ministrstvo je dodalo, da proučujejo tudi dodatne možnosti za hitrejše in učinkovitejše reševanje najemnih sporov.

Dodalo je še, da vlada neprekinjeno nadaljuje delo na stanovanjskih ukrepih, predvsem z večanjem fonda javnih najemnih stanovanj ter prizadevanji za poenostavitev postopkov za izdajo gradbenih dovoljenj.

Vir: https://sloveniatimes.com/44066/property-tax-shelved

Davek na nepremičnine začasno odložen. Ta članek je bil pripravljen posebej za objavo na spletni strani nepremičninske agencije ALTUM CAPITAL.

Сообщение Davek na nepremičnine začasno odložen появились сначала на Altum Capital.

Slovenski nepremičninski trg v letu 2024

editor — Thu, 26 Jun 2025 09:01:18 +0000

Nepremičninski trg v Sloveniji v letu 2024: trajno zmanjšanje števila transakcij in rast cen kljub strukturnim oviram

Število transakcij upada, cene rastejo – paradoks se nadaljuje

Na slovenskem nepremičninskem trgu se že tretje leto zapored nadaljuje nenavaden in zaskrbljujoč trend: število transakcij upada, medtem ko cene še naprej rastejo. In to kljub razmeroma ugodnim makroekonomskim razmeram – nizkim obrestnim meram, nizki brezposelnosti in stabilnemu povpraševanju. Vse to kaže, da je trg pregret in močno neuravnotežen.

Trojni paradoks: veliko povpraševanje, manj prodaj, višje cene

Prodaje nepremičnin še naprej upadajo. V primerjavi z letom 2023:

– prodaj stanovanj je bilo za 15–20 % manj
– prodaj hiš za 10–15 % manj
– prodaj zazidljivih zemljišč za 20 % manj

V primerjavi z vrhom leta 2021 je padec še izrazitejši: pri stanovanjih in hišah za 35–40 %, pri zemljiščih za več kot 45 %. Podoben upad – približno 15–20 % – se beleži tudi pri poslovnih nepremičninah (pisarne, trgovine, gostinski lokali).

Upada ne le število transakcij, temveč tudi splošna aktivnost na trgu: investitorji kažejo manj zanimanja, stanovanja pa postajajo vse manj dostopna povprečnemu kupcu.

Kljub vsemu pa nižja aktivnost ne vodi v nižje cene – ravno nasprotno, te še naprej rastejo:

– cene stanovanj so se zvišale za 10 %
– cene hiš za 9 %
– cene zazidljivih zemljišč celo za rekordnih 17 %

Od leta 2019 so cene narasle:

– stanovanja za 67 %
– hiše za 54 %
– zemljišča za 72 %

To kaže na globoko neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem ter na neučinkovitost osnovnih tržnih mehanizmov, kot je cenovna korekcija.

Ponudba obstaja – a le na papirju

V občinskih in prostorskih načrtih je sicer veliko zemljišč opredeljenih za gradnjo, a le malo jih je v resnici primernih. Glavni razlog je pomanjkanje komunalne opremljenosti. Brez osnovne infrastrukture ostane zemljišče le “virtualno” – neuporabno, saj občinski proračuni ne zagotavljajo sredstev za njegovo ureditev.

Poleg tega so postopki pridobivanja dovoljenj dolgotrajni in zapleteni. Od ideje do vselitve lahko mine od 6 do 9 let. V posameznih primerih, kot je projekt Schellenburg v središču Ljubljane, celo 20 let.

Vmes lastniki zemljišč skoraj nimajo stroškov – davki so minimalni ali jih sploh ni – zato z zemljišči ne hitijo na trg. To umetno omejuje ponudbo in cene potiska navzgor.

Gradnja je dražja – izvajalcev pa primanjkuje

Cene gradbenih materialov in storitev so se od leta 2019 povečale za več kot 50 %. Poleg tega se industrija sooča s pomanjkanjem kadra: mladi se ne odločajo za gradbene poklice, sektor pa ostaja močno odvisen od tuje delovne sile.

Davčna in zakonodajna negotovost

Davčni sistem na področju nepremičnin je nepregleden in neučinkovit. Namesto reševanja težav s ponudbo se razpravlja o spornih ukrepih, kot so obdavčitev zasebne lastnine ali omejitve kratkoročnega oddajanja. Ti signali le še povečujejo negotovost med lastniki in vlagatelji.

Za razliko od področij, kot so zdravstvo in pokojnine, kjer politika vsaj poskuša izvajati reforme, so področja prostorskega načrtovanja, gradbene zakonodaje in davkov že dolgo zrela za temeljite spremembe. Brez njih ni mogoče pričakovati stabilizacije trga.

Napoved: trg ne bo propadel, a tudi rasti ne bo

Zdi se, da je nepremičninski trg v letu 2024 dosegel vrh in se postopoma ohlaja. Največje tveganje zaznavamo pri rabljenih stanovanjih in dragih zazidljivih zemljiščih. V določenih krajih že prihaja do stagnacije cen, v letu 2025 pa je pričakovati še nadaljnji upad števila transakcij.

Če se bo trend upadanja nadaljeval z enako intenzivnostjo, obstaja tveganje resnejše krize. A množičnega padca cen (še) ne gre pričakovati – zaradi pomanjkanja nove gradnje in zemljišč, predvsem v Ljubljani in večjih mestih.

Vir: https://www.e-prostor.gov.si/fileadmin/Podrocja/Trg_vrednosti_nep/Trg_nepremicnin/Porocila_o_trgu_nepremicnin/2024/Letno_porocilo_za_leto_2024.pdf

Сообщение Slovenski nepremičninski trg v letu 2024 появились сначала на Altum Capital.