Кто может купить недвижимость в Словении

Право иностранцев на покупку зависит от гражданства, правового статуса и международных соглашений.

Граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии приобретают недвижимость без ограничений.

Для граждан третьих стран применяется принцип взаимности или используется структура покупки через словенскую компанию (d.o.o.).

Важно учитывать, что один и тот же объект может быть доступен одному покупателю и недоступен другому.

Поэтому сначала определяется модель покупки, и только после этого начинается поиск недвижимости.

Когда используется покупка через компанию (d.o.o.)

Покупка через словенскую компанию — это не инструмент «оптимизации», а юридическая модель, применяемая в конкретных ситуациях.

Чаще всего она используется, если:

– существуют ограничения для физического лица;
– покупка носит инвестиционный характер;
– требуется определённая структура владения.

При этом необходимо учитывать:

– обязательное бухгалтерское сопровождение;
– ежегодную отчётность;
– административные расходы;
– особенности налогообложения при продаже.

Компания обязана вести деятельность и подавать отчётность независимо от фактической активности.

Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ

Нет.

Покупка недвижимости не является основанием для получения вида на жительство в Словении.

Важно различать право собственности, право проживания и налоговое резидентство — это разные юридические категории.

Какие объекты требуют особого внимания

Наибольшее количество проблем возникает при покупке земельных участков.

Особенно это касается:

– сельскохозяйственных земель;
– лесных участков;
– территорий с ограничениями застройки;
– объектов в природоохранных зонах;
– недвижимости с расхождениями в документации.

Перед покупкой важно анализировать не только цену и расположение, но и реальные возможности использования объекта.

Как проходит покупка недвижимости в Словении

1. Анализ покупателя

Определяется возможность покупки и структура сделки

2. Выбор объекта

Подбор недвижимости с учётом выбранной модели

3. Проверка объекта

Проверяются:

– право собственности;
– обременения и сервитуты;
– кадастровые данные;
– разрешительная документация;
– ограничения использования.

Проверить сведения о недвижимости можно через официальные государственные системы:

– Zemljiška knjiga (Земельная книга) — информация о праве собственности, ипотеке и обременениях
– Kataster nepremičnin (Кадастр недвижимости) — данные о земельных участках и назначении земли

4. Согласование условий

Цена, сроки, расчёты

5. Подписание договора

6. Налоговое оформление

7. Регистрация права собственности

Право собственности возникает только после внесения записи в Земельную книгу (Zemljiška knjiga).

Налоги при покупке недвижимости в Словении

Вторичный рынок

Налог на переход права собственности (DPN): 2%.

По практике этот налог чаще оплачивает покупатель, хотя юридически обязанность может быть возложена на продавца.

Новостройки

Применяется НДС (DDV):

– 9,5% — для жилой недвижимости при соблюдении установленных условий;
– 22% — в остальных случаях, включая коммерческую недвижимость.

Актуальные разъяснения публикует FURS (Финансовое управление Словении).

Что входит в реальные расходы покупателя

Помимо стоимости объекта:

– DPN или НДС;
– нотариальные расходы;
– регистрация;
– юридическое сопровождение;
– услуги переводчика;
– банковские комиссии;
– расходы на содержание компании (если используется d.o.o.).

Основные ошибки иностранных покупателей

– выбор объекта до проверки возможности покупки;
– покупка земли без анализа застройки;
– отсутствие юридической проверки;
– недооценка налогов;
– неправильная структура владения.

Как думают инвесторы

Инвесторы оценивают не только объект, но и сценарий выхода.

Ключевой вопрос — насколько легко будет продать недвижимость в будущем.

Анализируются:

– ликвидность;
– локация;
– юридическая чистота;
– структура владения;
– перспективы района;
– круг потенциальных покупателей.

Практический вывод

Словения остаётся стабильным рынком недвижимости в Европе.

Однако результат сделки определяется не выбором объекта, а качеством подготовки.

Именно на этапе анализа принимаются решения, которые влияют на итог покупки.

О нас

ALTUM CAPITAL полностью сопровождает сделки с недвижимостью в Словении, включая сложные случаи с иностранными покупателями, земельными участками и инвестиционными структурами.

Наша практика показывает, что грамотная подготовка позволяет избежать большинства рисков ещё до выбора объекта.

Часто задаваемые вопросы

Может ли иностранец купить недвижимость в Словении?

Да, условия зависят от гражданства и правового статуса.

Можно ли купить без ВНЖ?

Да.

Даёт ли покупка ВНЖ?

Нет.

Сколько времени занимает покупка?

В среднем от 1 до 3 месяцев, в отдельных случаях дольше.

Можно ли купить дистанционно?

Да, при правильной структуре сделки.

Что безопаснее — квартира или участок?

Квартиры более предсказуемы, участки требуют дополнительного анализа.

Перед покупкой

Перед выбором объекта имеет смысл провести предварительный анализ сделки.

Это позволяет:

– определить возможность покупки;
– выбрать структуру владения;
– оценить налоги;
– исключить риски.

И только после этого переходить к поиску недвижимости.

Английская версия статьи доступна здесь: https://altum-capital.eu/en/invest-en/slovenia-real-estate-market-2025/