По данным Geodetska uprava Republike Slovenije, в 2025 году рынок одновременно показывает:

• рост цен
• рост количества сделок
• устойчивый спрос при ограниченном предложении

Это не краткосрочное движение, а структурное состояние рынка.

---

Цены: новый базовый уровень

• ≈ 4.800–5.200 €/м² — средний диапазон по сделкам
• 5.500–7.000 €/м² — качественные объекты в сильных локациях
• 7.000+ €/м² — премиум и новые проекты

Ключевой момент: текущие цифры — это не резкий скачок 2025 года.

Мы в ALTUM CAPITAL видим, что значительная часть сегодняшних цен сформирована ещё в 2022-2023 годах в новостройках. Именно эти объекты в 2025-20226 годах массово проходят через сделки и попадают в кадастровую статистику, закрепляя новый уровень рынка.

Это означает, что рынок не «разгоняется сейчас», он уже закрепил более высокую базу.

---

Сделки: рынок снова ускоряется

• +25–30% рост количества сделок в 2025
• возвращение ипотечного спроса
• высокая доля покупателей с собственным капиталом

При этом:

• ликвидные объекты продаются за 2–6 недель
• слабые — 3–6 месяцев и дольше

Рынок работает выборочно и быстро реагирует на качество.

---

Где формируется цена

• Центр → 5.500–8.500 €/м²
• Trnovo → 5.000–7.000 €/м²
• Rožna dolina → 6.000+ €/м²
• Šiška → 4.200–6.500 €/м²
• Bežigrad → 4.500–6.500 €/м²
• Moste/Polje → 3.500–5.000 €/м²
• Črnuče → 3.800–5.200 €/м²
• Rudnik → 3.800–5.200 €/м²
• Koseze → 5.500–7.500 €/м²

---

Почему рынок держится

Дефицит предложения

Новое строительство не покрывает спрос.
Количество ликвидных объектов остаётся ограниченным.

---

Изменение структуры покупателей

В верхнем сегменте:

• до 40–50% сделок — без ипотеки
• значительная часть капитала — вне Словении

Решения принимаются с горизонтом 5–10 лет, а не через ежемесячный платёж.

---

Смена ожиданий

Рынок прошёл фазу ожидания коррекции и не подтвердил её.

Сегодня логика другая: если появляется сильный объект — его покупают.

---

Что продаётся быстрее всего

Сильный спрос:

• 50–90 м²
• центральные и районы рядом с центром
• парковка, лифт, терраса
• энергоэффективность

Спрос меньше:

• устаревшие здания
• проблемные объекты
• шумные локации

Разница в цене между качественным активом и слабым объектом достигает 30–50%.

---

Это пузырь?

Его нет.

Факты:

• предложение ограничено
• строительство не массовое
• доля сделок без кредитов высокая

Рынок формируется дефицитом, а не спекуляцией.

---

Практический вывод

Покупатель

Паузы на рынке возможны, но устойчивого снижения цен нет. Длительное ожидание часто приводит к более высокой цене входа.

---

Инвестор

• доходность аренды: 3–5% годовых
• основной драйвер — рост стоимости
• горизонт: 5–10 лет

Любляна формируется как безопасный актив внутри ЕС.

→ ключевые сегменты:

• новостройки
• премиум

---

Итог

Любляна — это рынок с понятной структурой:

• ≈5.000 €/м² как базовый уровень
• рост сделок на 25–30%
• ограниченное предложение
• дефицит качественных объектов

В такой конфигурации цена — это следствие.
А ключевой фактор — наличие или отсутствие сильного актива.

---

Данные и контекст

Анализ основан на данных Geodetska uprava Republike Slovenije (ETN)
и практическом опыте работы на рынке.

Данные отражают фактически совершённые сделки, а не ожидания участников рынка.

Подробная статистика представлена в полной версии отчёта.

Английская версия статьи доступна здесь: https://altum-capital.eu/en/invest-en/slovenia-real-estate-market-2025/