Словенский рынок недвижимости в 2024 году: устойчивое снижение количества сделок и рост цен на фоне структурных барьеров
Количество сделок снижается, цены растут — парадокс продолжается
На рынке недвижимости Словении уже третий год подряд сохраняется странная и тревожная тенденция: количество сделок снижается, а цены продолжают расти. И это несмотря на в целом благоприятные макроэкономические условия — сниженные банковские ставки, низкий уровень безработицы и устойчивый спрос. Всё это указывает на то, что рынок перегрет и серьезно разбалансирован.
Тройной парадокс: спрос высокий, сделок меньше, цены — выше
Продажи недвижимости продолжают снижаться. По сравнению с 2023 годом:
— количество сделок с квартирами упало на 15–20%,
— с частными домами — на 10–15%,
— с земельными участками под застройку — на 20%.
Если сравнивать с пиковыми значениями 2021 года, падение ещё более заметно: минус 35–40% в сегменте жилья и более чем на 45% — по земельным участкам. Аналогичное снижение — около 15–20% — наблюдается и в коммерческой недвижимости (офисы, магазины, рестораны).
Снижается не только количество сделок, но и общая активность на рынке: падает интерес со стороны инвесторов, а жильё становится всё менее доступным для среднего покупателя.
Но вопреки логике, снижение активности не приводит к снижению цен. Напротив, они продолжают расти:
— квартиры подорожали на 10%,
— дома — на 9%,
— участки под застройку — на рекордные 17%.
С 2019 года цены выросли:
— на квартиры — на 67%,
— на дома — на 54%,
— на землю — на 72%.
Это говорит о глубоком дисбалансе между спросом и предложением и о том, что нормальные рыночные механизмы — например, ценовая коррекция — просто не работают.
Предложение есть — но только на бумаге
На бумаге в городских и муниципальных планах значится множество участков под застройку. Но по факту пригодных к строительству — единицы. Главная причина — отсутствие инженерной инфраструктуры. Без подключения к коммуникациям земля остаётся «виртуальной» — её нельзя использовать, а местные бюджеты не закладывают средства на развитие этих территорий.
Добавьте к этому сложные и затяжные процедуры согласования и получения разрешений. От идеи до ввода в эксплуатацию может пройти от 6 до 9 лет. А в отдельных случаях, как с проектом Schellenburg в центре Любляны, — и все 20.
При этом владельцы участков не несут почти никаких расходов — налоги минимальны или вообще отсутствуют. В результате они не спешат продавать, что искусственно ограничивает предложение и подталкивает цены вверх.
Строить всё дороже — и некому
Цены на стройматериалы и работы с 2019 года выросли более чем на 50%. А строить становится всё сложнее из-за нехватки кадров. Молодёжь не стремится в отрасль, и зависимость от иностранной рабочей силы остаётся высокой.
Налоги и законы — неясность и тревожные сигналы
Налоговая система в сфере недвижимости — запутанная и малоэффективная. Вместо реального решения проблем с предложением обсуждаются спорные меры вроде налога на частную собственность или ограничений на краткосрочную аренду. Это только усиливает неуверенность среди владельцев и инвесторов.
В отличие от таких сфер, как здравоохранение или пенсии, где власти хотя бы пытаются проводить реформы, в области градостроительства, строительства и налогообложения жилья давно назрели системные и глубокие изменения. Без них рассчитывать на оздоровление рынка не приходится.
Прогноз: рынок не рухнет, но и расти не будет
Судя по всему, в 2024 году рынок достиг пика и начинает постепенно охлаждаться. Больше всего рисков — у вторичного жилья и дорогих земельных участков. Уже сейчас в ряде локаций наблюдается стагнация цен, а в 2025 году можно ожидать ещё большего снижения числа сделок.
Если спад продолжится в том же темпе, есть риск серьёзного кризиса. Но пока что массового падения цен ждать не стоит — из-за нехватки нового жилья и земли, особенно в Любляне и других крупных городах.
