Nepremičninski trg v Sloveniji v letu 2024: trajno zmanjšanje števila transakcij in rast cen kljub strukturnim oviram
Število transakcij upada, cene rastejo – paradoks se nadaljuje
Na slovenskem nepremičninskem trgu se že tretje leto zapored nadaljuje nenavaden in zaskrbljujoč trend: število transakcij upada, medtem ko cene še naprej rastejo. In to kljub razmeroma ugodnim makroekonomskim razmeram – nizkim obrestnim meram, nizki brezposelnosti in stabilnemu povpraševanju. Vse to kaže, da je trg pregret in močno neuravnotežen.
Trojni paradoks: veliko povpraševanje, manj prodaj, višje cene
Prodaje nepremičnin še naprej upadajo. V primerjavi z letom 2023:
– prodaj stanovanj je bilo za 15–20 % manj
– prodaj hiš za 10–15 % manj
– prodaj zazidljivih zemljišč za 20 % manj
V primerjavi z vrhom leta 2021 je padec še izrazitejši: pri stanovanjih in hišah za 35–40 %, pri zemljiščih za več kot 45 %. Podoben upad – približno 15–20 % – se beleži tudi pri poslovnih nepremičninah (pisarne, trgovine, gostinski lokali).
Upada ne le število transakcij, temveč tudi splošna aktivnost na trgu: investitorji kažejo manj zanimanja, stanovanja pa postajajo vse manj dostopna povprečnemu kupcu.
Kljub vsemu pa nižja aktivnost ne vodi v nižje cene – ravno nasprotno, te še naprej rastejo:
– cene stanovanj so se zvišale za 10 %
– cene hiš za 9 %
– cene zazidljivih zemljišč celo za rekordnih 17 %
Od leta 2019 so cene narasle:
– stanovanja za 67 %
– hiše za 54 %
– zemljišča za 72 %
To kaže na globoko neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem ter na neučinkovitost osnovnih tržnih mehanizmov, kot je cenovna korekcija.
Ponudba obstaja – a le na papirju
V občinskih in prostorskih načrtih je sicer veliko zemljišč opredeljenih za gradnjo, a le malo jih je v resnici primernih. Glavni razlog je pomanjkanje komunalne opremljenosti. Brez osnovne infrastrukture ostane zemljišče le “virtualno” – neuporabno, saj občinski proračuni ne zagotavljajo sredstev za njegovo ureditev.
Poleg tega so postopki pridobivanja dovoljenj dolgotrajni in zapleteni. Od ideje do vselitve lahko mine od 6 do 9 let. V posameznih primerih, kot je projekt Schellenburg v središču Ljubljane, celo 20 let.
Vmes lastniki zemljišč skoraj nimajo stroškov – davki so minimalni ali jih sploh ni – zato z zemljišči ne hitijo na trg. To umetno omejuje ponudbo in cene potiska navzgor.
Gradnja je dražja – izvajalcev pa primanjkuje
Cene gradbenih materialov in storitev so se od leta 2019 povečale za več kot 50 %. Poleg tega se industrija sooča s pomanjkanjem kadra: mladi se ne odločajo za gradbene poklice, sektor pa ostaja močno odvisen od tuje delovne sile.
Davčna in zakonodajna negotovost
Davčni sistem na področju nepremičnin je nepregleden in neučinkovit. Namesto reševanja težav s ponudbo se razpravlja o spornih ukrepih, kot so obdavčitev zasebne lastnine ali omejitve kratkoročnega oddajanja. Ti signali le še povečujejo negotovost med lastniki in vlagatelji.
Za razliko od področij, kot so zdravstvo in pokojnine, kjer politika vsaj poskuša izvajati reforme, so področja prostorskega načrtovanja, gradbene zakonodaje in davkov že dolgo zrela za temeljite spremembe. Brez njih ni mogoče pričakovati stabilizacije trga.
Napoved: trg ne bo propadel, a tudi rasti ne bo
Zdi se, da je nepremičninski trg v letu 2024 dosegel vrh in se postopoma ohlaja. Največje tveganje zaznavamo pri rabljenih stanovanjih in dragih zazidljivih zemljiščih. V določenih krajih že prihaja do stagnacije cen, v letu 2025 pa je pričakovati še nadaljnji upad števila transakcij.
Če se bo trend upadanja nadaljeval z enako intenzivnostjo, obstaja tveganje resnejše krize. A množičnega padca cen (še) ne gre pričakovati – zaradi pomanjkanja nove gradnje in zemljišč, predvsem v Ljubljani in večjih mestih.
