Rast cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji že dolgo ni več presenečenje. V prvem četrtletju 2026 so se cene ponovno zvišale, in sicer za 9,3 % na letni ravni. Vendar danes ni pomembno spremljati le cen: Slovenija je začela spreminjati enega od dejavnikov, ki je dolga leta omejeval razvoj trga – čas, potreben za pridobitev gradbenega dovoljenja.

Cene rastejo, vendar trg ni enoten

Po najnovejših podatkih SURS so bile cene stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji v prvem četrtletju 2026 za 9,3 % višje kot leto prej, v primerjavi s prejšnjim četrtletjem pa so se zvišale še za 3,0 %.

Vendar se za tem povprečnim podatkom skrivajo precej različni rezultati.

Na primer, cene obstoječih stanovanj v Ljubljani so se na letni ravni zvišale za 6,3 %, medtem ko so se v Mariboru zvišale za 17,5 %. Hkrati so se cene v Ljubljani v prvem četrtletju nekoliko znižale, in sicer za 0,3 %, v Mariboru pa so se zvišale še za 5,5 %.

Razlika je tudi med novogradnjami in obstoječimi nepremičninami: cene obstoječih stanovanj so se na letni ravni zvišale za 10,7 %, medtem ko so se cene novih stanovanj zvišale za 6,2 %.

Zato je pri govorjenju o rasti slovenskega nepremičninskega trga pomembno razumeti, na kateri del trga se nanaša.

Ob tem lahko vse pomembnejši dejavnik poleg povpraševanja postane tudi sposobnost trga, da ustvarja novo ponudbo.

Zakaj so gradbena dovoljenja tako pomembna

Slovenija poskuša rešiti enega od dolgoletnih problemov nepremičninskega razvoja – dolgotrajne postopke pridobivanja gradbenih dovoljenj. Vlada si je zastavila cilj, da bi bilo dovoljenje izdano v 60 dneh po tem, ko je vloga ocenjena kot popolna. Hkrati se spreminja praksa glede sodelovanja lastnikov sosednjih zemljišč: ti naj ne bi bili več samodejno vključeni v postopek, če za njihovo sodelovanje ni ustrezne pravne podlage.

Za investitorje in razvijalce je to pomembna sprememba.

Strošek projekta niso samo zemljišče in gradnja. Tudi čas ima svojo ceno. Projekt, ki leta čaka na potrebna soglasja in dovoljenja, predstavlja povsem drugačno raven tveganja. V tem času se lahko spremenijo cene, stroški gradnje, preference kupcev ali celo vrsta nepremičnine, ki jo trg potrebuje.

Čas je strošek projekta

V ALTUM CAPITAL smo precej pogosto videli situacije, ko so se tuji investitorji odločili, da v projekt ne bodo vstopili prav zaradi nejasnih rokov za pridobitev gradbenega dovoljenja. Predstavljajmo si, da investitor kupi zemljišče in nato dve leti čaka na dovoljenje: hipotetičnih 3 milijone evrov ves ta čas ostane vezanih in investitorju ne prinaša donosa.

Če bodo te spremembe v praksi dejansko delovale, se trg morda ne bo spremenil le z vidika cen.

Kaj se lahko spremeni na trgu

Če bo pridobivanje dovoljenj hitrejše, bomo videli več novih projektov? Več konkurence med njimi? Večjo ponudbo stanovanj? Krajše časovne okvire izvedbe? Ali bo močno povpraševanje preprosto absorbiralo dodatno ponudbo?

Odgovora za zdaj ne poznamo. Prav zato je to trenutno vredno spremljati v Sloveniji: ne le, kam se bodo gibale cene, temveč tudi, kako se spreminja sam trg.

Zakaj kupci izberejo ALTUM CAPITAL

ALTUM CAPITAL deluje v vseh glavnih regijah Slovenije in mednarodnim kupcem pomaga najti nepremičnine, ki ustrezajo njihovim investicijskim ciljem, življenjskemu slogu in dolgoročnim načrtom. Združujemo uradne statistične podatke, praktične izkušnje pri izvedbi nepremičninskih transakcij in neodvisno analizo trga, da lahko naše stranke sprejemajo odločitve na podlagi objektivnih informacij.

Če iščete nepremičnino za stalno bivanje ali investicijsko nepremičnino v Sloveniji, vam strokovnjaki ALTUM CAPITAL pomagajo najti optimalno rešitev in vas spremljajo skozi vse faze transakcije.

Članek je bil posebej pripravljen za spletno stran nepremičninske agencije ALTUM CAPITAL.

Viri:
Statistical Office of the Republic of Slovenia (SURS);
Government of the Republic of Slovenia.